Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Особенности заключения сделок с недвижимостью

Правовые особенности сделок с недвижимостью

Конституция Российской Федерации ст. В соответствии со ст. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи".

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.

Удивительно, но факт! Результаты диссертационного исследования апробированы и внедрены в практическую деятельность учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Регистрационной палаты Чувашской Республики и её 23 структурных подразделений. С принятием указанного акта на смену множественности регистрирующих органов пришел единый орган, решающий вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью. Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Со вступлением в действие закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", круг сделок, требующих соблюдения квалифицированной письменно нотариальной формы, сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. Следует отметить, что в г. Москве в соответствии с Информационным письмом Москомимущества и Московской городской нотариальной палаты от 15 марта г.

Статья ГК устанавливает, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий ничтожной сделки". Поэтому договор продажи недвижимого имущества признается сторонами договора как единого документа, а не с момента регистрации перехода права собственника". В данном случае можно привести следующий пример. Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска.

Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется. Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пений за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованного согласилась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье Кодекса указано, что договор, принадлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрации договора о продаже жилых помещений ст.

Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности ст. Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи ГК, а не с момента государственной регистрации". Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и или пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.

Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. В случае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной". Так "Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенной между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. В соответствии с пунктом 2 статьи ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Правовой режим недвижимости.

Статьей Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи. Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества". Порядок государственной регистрации перехода права собственности должен регулироваться федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Предусмотрена возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон уклоняется от такой регистрации а. Статьей ГК предусмотрено, что "по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если договором не отделено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая заняты недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу право аренды, постоянного бессрочного пользования и др.

Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка, если это не будет противоречить условиям пользования таким участком, установленным законом или договором". Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением".

При отсутствии данных о предмете договор считается незаконченным в соответствии со статьей ГК". Цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определенные цены специализированным коммерческим организациям-оценщикам. Установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходит к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью ст.

Если же земельный участок передается на праве аренды и т. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена не недвижимое имущество за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и см договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть обличено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом".

Статья ГК определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Уклонение сторон от подписания передаточного акта иного документа о передаче , а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.

В соответствии с п. В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. Установлено, "что если продавец передает покупателю недвижимость, несоответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте ином документе , а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор".

В этом случае покупатель в соответствии со ст. О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества оговорено в ст. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, так как последнее является индивидуально-определенным. Законом предусмотрен разумный срок для выявления недостатков недвижимости по качеству, который носит длительный характер не менее двух лет ".

За последнее время залог недвижимости ипотека приобрел широкое распространение в практике предпринимательской деятельности". При этом определено, что "залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве третье лицо абзацы первой и второй п.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Кодексом или Федеральным законом не установлены иные правила". В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку поскольку их оборот допускается федеральными законами". Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Удивительно, но факт! Установлены следующие требования к порядку определения цены на недвижимость. Возрождение рыночной экономики поставило принципиально важные задачи - учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное — обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, заключаются в следующем. Ипотека, установленная в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору займодавцу причитающихся ему процентов за пользование кредитом заемными средствами. Также ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: Законом об ипотеке устанавливается, что недвижимое имущество является предметом ипотеки.

Ипотека такого вида недвижимого имущества допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится такого вида недвижимое имущество.

При обращении взыскания на это имущество лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель недвижимости ст.

Похожие главы из других работ:

Предусмотрено, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения неделимая вещь , не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимости применяются также к залогу прав арендатора по договору об аренде". Законом "не допускается ипотека имущества, изъятию из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена".

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя". Предусмотрено, "что не имущество, находящееся в общей совместной собственности без определения доли каждого из собственников в праве собственности , ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников в письменной форме. Имущество в общей долевой собственности может быть заложено без согласия других собственников".

Законом об ипотеке урегулированы также вопросы заключения договора об ипотеке. Установлено, что "договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона". Предусмотрены нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным".

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога". Содержания договора об ипотеке раскрывается в ст. Необходимо учитывать, что при заключении договора залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других ". Главой III Закона об ипотеке раскрыты основные положения о закладной - ценной бумаге, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: Обязательными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, ими же и становятся закладная, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после такое регистрации.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено. При заключении таких соглашения и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается: В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке".

ответ особенности заключения сделок с недвижимостью нет


Читайте также:

  • Алименты после усыновлении ребенка
  • Бесплатная консультация у юриста по телефону в москве
  • Иск о защите прав потребителей из договора с финансово кредитными учреждениями
  • Заявление об установлении юридического факта о внесении исправлений
  • Квартира в ипотеку новая москва