Skip to content
Главная | Защита прав потребителя | Определение стоимости недвижимого имущества дневник по практике

Отчет по практике: Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры

Недвижимость и ее оценка. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.

Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов.

Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе 90 процентов случаев. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости. Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от 7 произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком.

При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений зданий, сооружений , а земля оценивается отдельно другими методами. Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны.

Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом. Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям.

Библиотека

И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополне- 8 ние местных бюджетов.

определение стоимости недвижимого имущества дневник по практике словно

Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Удивительно, но факт! Расчет рыночной стоимости имущества.

Основные методы оценки объектов недвижимости. Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.

Цели оценки еще теснее связаны с ее методами. Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости — сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз- личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

которое определение стоимости недвижимого имущества дневник по практике обоих кратеров

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта за минусом износа в совокупности с рыночной 10 стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: Сравнительный или рыночный подход включает в себя два основных метода: Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж далее — метод анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения , который гласит: Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.

В результате этой процедуры определяется продаж- 11 ная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов: Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером оценщиком , который сопровождал данную сделку. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

Удивительно, но факт! Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание или ликвидацию этой характеристики. Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправок: Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Для определения величин поправок используются математические формулы, приведенные ниже: Каждый из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга. Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. Данный способ определения величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости.

Читать ONLINE Основы оценки недвижимости

Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок в рублях долларах , в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

Удивительно, но факт! Более того, на рынке сформировался спрос как на офисы в центральном деловом районе, так и на удаленные от центра районы, что на фоне изменения в градостроительной политике и вводом ограничений на новое строительство в пределах ТТК повлекло существенный рост цен в данной зоне.

Рублевые долларовые поправки — это суммы, прибавляемые или вычитаемые к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости. Процентные поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время между датой оценки и датой продажи , на особенности финансирования сделки и местоположение.

При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые долларовые.

Проведение оценки недвижимости и оформление договоров

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Большое число сде- 14 лок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Единицы сравнения — это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости например, 1м2 общей площади, 1м3 , 1 квартира, 1га, 1сотка, 1лот и т. Некоторые виды недвижимости сравнивают по цене в расчете на единицу, приносящую доход.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяют отношение дохода к продажной цене и обратное ему отношение. В этом случае единицей сравнения является либо валовой рентный мультипликатор GRM другое название — валовой мультипликатор дохода , либо общий коэффициент капитализации.


Читайте также:

  • Алименты на ребенка до 3х лет
  • Квартира в ипотеку на два хозяина
  • Свидетельство о праве на наследство квартиры что дальше